Cosa succede se il tasso di riferimento sale? La locatrice o il locatore può aumentare la pigione?
Sì, un rialzo del tasso ipotecario di riferimento in Svizzera consente ai locatori di aumentare i canoni di locazione. I locatori sono legittimati a innalzare la pigione anche in caso di aumento del rincaro, dei costi di manutenzione e di gestione o di interventi di ristrutturazione o rinnovo incrementativi del valore. Se il tasso ipotecario di riferimento in Svizzera viene aumentato più volte in un anno, anche l'affitto può essere adeguato più volte.
Cosa succede, se non ho mai richiesto una riduzione della pigione? L'affitto aumenterà comunque?
Non necessariamente. I locatori possono aumentare la pigione solo se il tasso di riferimento applicabile al rapporto locativo è inferiore al tasso di riferimento attualmente in vigore. Se il contratto di locazione prevede ad esempio un tasso di riferimento dell'1,75% e la pigione non è mai stata abbassata anche se il tasso di riferimento è sceso, la locatrice o il locatore può aumentare nuovamente il canone di locazione solo quando il tasso di riferimento è pari almeno al 2%.
Nel mio contratto di locazione è riportato un tasso di riferimento troppo basso o errato, cosa si applica?
Si applica il tasso di riferimento in vigore al momento della stipulazione del contratto. Se in quel momento è stato indicato un tasso d'interesse troppo basso, la locatrice o il locatore non può farvi riferimento.
Come faccio a sapere che il tasso di riferimento sta salendo?
A differenza della riduzione, non sei tu a doverti attivare, bensì la locatrice o il locatore, che prenderà contatto con te se la pigione deve essere aumentata a causa del tasso di riferimento. Se vuoi informarti di persona, puoi farlo sulla home page dell'Ufficio federale delle abitazioni: Tasso ipotecario di riferimento (admin.ch).
La locatrice o il locatore può aumentare subito il canone locativo se il tasso di riferimento sale?
No, la pigione può essere aumentata solo per la prossima scadenza di disdetta prevista dal contratto di locazione, senza trascurare che per comunicare l'aumento va utilizzato un modulo approvato dal Cantone. È inoltre importante per gli inquilini sapere che l'aumento della pigione riguarda solo il canone netto, ovvero il canone di locazione meno eventuali acconti o somme forfettarie per le spese di riscaldamento e le spese accessorie.
La seguente lista di controllo ti consente di verificare di persona in tutta semplicità e rapidità se l'aumento è corretto o meno.
- L'aumento della pigione è stato comunicato con un modulo cantonale? In caso contrario, l'aumento non è valido, e tu potrai continuare a pagare il tuo canone di locazione regolare. Puoi ignorare le pretese di versare una pigione più alta e fare presente alla locatrice o al locatore che l'aumento non è legale perché non è stato comunicato con l’apposito modulo cantonale.
- Un canone di locazione più elevato può essere fatto valere solo per la prossima scadenza di disdetta. Se l'aumento della pigione viene richiesto con il modulo cantonale in una data precedente, non devi comunque ancora pagare il canone maggiorato. Informa la tua locatrice o il tuo locatore che l'aumento è dovuto solo per la prossima scadenza di disdetta.
- Sono state utilizzate le cifre corrette? Puoi semplicemente verificare di persona l'aumento della pigione o chiedere consiglio a noi.
Come viene calcolato correttamente l’aumento?
Per poter calcolare il nuovo canone di locazione occorre consultare la tabella dei tassi di trasferimento in caso di variazione del tasso di riferimento. Questa tabella indica in quale percentuale può essere innalzato il canone locativo netto in caso di aumento del tasso di riferimento. La tabella è riportata qui.
A fronte di un canone di locazione netto di CHF 2000 (escluse le spese di riscaldamento e accessorie), un aumento dello 0,25% significa che si può chiedere un aumento del 3%, ossia CHF 60 in più. Il nuovo canone locativo netto ammonterebbe così a CHF 2060, a cui vanno aggiunte le spese di riscaldamento e accessorie. Affinché il calcolo sia corretto deve quindi essere effettuato al netto dei pagamenti in acconto delle spese accessorie o dei pagamenti forfettari.
E il rincaro? Può essere riversato anche questo sugli inquilini?
Sì, anche il rincaro può essere riversato sugli inquilini, ma non integralmente, bensì solo fino a un massimo del 40%. Se e in quale misura è consentito scaricare il rincaro va calcolato sulla base delle informazioni riportate nel contratto di locazione e dell'indice nazionale dei prezzi al consumo.
Come si calcola esattamente il rincaro?
Il calcolo e la scelta delle cifre corrette non sono semplicissimi. Sulla home page dell'Ufficio federale di statistica troverai un calcolatore che ti aiuterà: Calcolatori online UST (admin.ch).
La locatrice o il locatore può far valere sia il rincaro sia l'aumento del tasso di riferimento?
Sì, a sostegno dell’aumento la locatrice o il locatore può invocare contemporaneamente il rincaro e il rialzo del tasso di riferimento, innalzando così ulteriormente la pigione.
Cosa posso fare se ho dei dubbi sulla correttezza dell'aumento della mia pigione?
Se l'aumento del canone di locazione non è stato comunicato correttamente, ad esempio senza il modulo ufficiale, non devi fare nulla. Se il locatore dovesse contattarti, puoi fargli presente la nullità dell'aumento della pigione. A questo punto puoi aspettare di ricevere l'aumento della pigione correttamente comunicato per la prossima scadenza di disdetta.
Se l'aumento del canone locativo non rispetta il termine di preavviso, dovresti informare la tua locatrice o il tuo locatore che l'aumento entrerà in vigore solo per la prossima scadenza di disdetta e che pagherai la pigione più alta a partire da quella data.
Se l'importo dell'aumento non è corretto, faresti bene a contestarlo.
Come funziona questa contestazione?
Lo Stato non interviene in modo proattivo quando viene richiesto un canone di locazione abusivo. In quanto inquilina o inquilino devi far valere i tuoi diritti in prima persona.
Se non concordi con l'aumento della pigione, devi contestarne la liceità dinanzi alla competente autorità di conciliazione in materia di locazione e affitto entro 30 giorni. Non è sufficiente sporgere semplicemente un reclamo alla locatrice o al locatore. Per la contestazione ti invitiamo a utilizzare il nostro modello di lettera.
Cosa succede se il termine di 30 giorni trascorre infruttuosamente?
L’aumento del canone di locazione deve essere tassativamente impugnato entro 30 giorni dalla ricezione del modulo cantonale. Se non rispetti questa scadenza, dovrai pagare la pigione maggiorata, anche se il suo aumento non è giustificato.