Lies die Auswirkungen der jüngsten Entwicklungen in unserem Rechtstipp Corona: Die neusten Entscheidungen des Bundes und ihre Auswirkungen für KMU
Artikel und Dokumente zuletzt aktualisiert Juni 2021
Mietzahlungen bei geschlossenem Laden
Obwohl seit Juni 2020 nicht mehr die ausserordentliche, sondern die besondere Lage gilt, waren und sind diverse Einrichtungen von behördlich angeordneten Schliessungen betroffen. Was bedeutet dies für die Mieten der Ladenlokale? Was muss oder kann ich als Vermieter*in oder Mieter*in tun? Besteht weiterhin eine Mietzinszahlungspflicht? Eine abschliessende Antwort können wir leider nicht geben, da es eine solche Situation noch nie gab und noch keine Gerichtsentscheide vorliegen, die diese Fragen klären.
Ein Bundesgesetz, das Covid-19-Geschäftsmietegesetz, war geplant: Dieses Bundesgesetz hätte vorgesehen, dass Geschäftsmieter*innen, die ihren Betrieb aufgrund der Covid-19-Verordnung 2 im ersten Halbjahr 2020 schliessen oder reduzieren mussten, nur 40% des Mietzinses zahlen sollten. Dies für die Dauer der Schliessungen bzw. Einschränkungen gemäss COVID-19-Verordnung 2 im Frühjahr 2020. Die entsprechende Gesetzesvorlage wurde jedoch Anfang Dezember 2020 vom Parlament abgelehnt.
Hingegen gab und gibt es in diversen Kantonen oder Städten Bestimmungen, aufgrund derer sich die Kantone ganz oder teilweise an Mietzinsreduktionen beteiligten oder beteiligen. Dies unter der Voraussetzung, dass auch Vermieter*innen und Mieter*innen je einen Teil der Miete trugen oder tragen bzw. sich entsprechend einigen. Oftmals gilt die sogenannte Drittelsregel, nach welcher im Fall einer Einigung Vermieter*in, Mieter*in und Staat je einen Drittel der Miete (bis zu einem gewissen Betrag) übernehmen. Solche Regelungen gab es zum Beispiel für die Schliessungen im Frühjahr 2020 im Kanton Basel-Stadt und nun auch wieder für die zweite Welle. Neu hat der Stadtrat der Stadt Zürich eine solche Regelung für die zweite Welle (Herbst/Winter 2020/21) beschlossen.
Wir empfehlen dir deshalb, vorab die geltende Situation in deiner Gemeinde zu prüfen und anschliessend mit deiner Vermieterin bzw. deinem Vermieter das Gespräch zu suchen. So könnt ihr zusammen eine für euch beide akzeptable Lösung finden und diese in einer schriftlichen Vereinbarung festhalten. Es sollte im gegenseitigen Interesse sein, dass bei einer Normalisierung der Lage die Geschäfte weiter fortgeführt werden können. Sprich: Wenn die Kundschaft zurückkehrt, kann auch wieder Miete bezahlt werden. Der Konkurs einer Mieterin bzw. eines Mieters kann nicht im Interesse der Vermieter*innen sein.
Was, wenn du mit deiner Vermieterin bzw. deinem Vermieter keine bilaterale Lösung findest? Dann musst du als betroffene Geschäftsmieterin bzw. betroffener Geschäftsmieter einen allfälligen Erlass oder eine allfällige Reduktion des Mietzinses gerichtlich einfordern. Die Rechtslage ist jedoch bislang ungeklärt und es ist ungewiss, wie ein Gericht im Streitfall entscheiden würde.
MyRight gibt Antwort auf deine Fragen:
Muss ich weiterhin Miete bezahlen?
Die Frage, ob eine Mietzinsreduktion gefordert werden kann ist bis anhin nicht geklärt. Wenn du das Mietobjekt gar nicht mehr zum vertraglich vereinbarten Zweck nutzen kannst und du dein Geschäft schliessen musst, kannst du versuchen für diese Zeit eine Mietreduktion zu beantragen. Wenn eine Nutzung des Mietobjekts ganz unmöglich wird, wäre eine 100 % Reduktion des Mietzinses denkbar. Ob und in welchem Umfang ein solcher Anspruch bestehen könnte, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden. Dabei stellt sich die Frage, ob und inwieweit eine Unmöglichkeit der Nutzung des Mietobjekts und/oder eine sogenannte Unzumutbarkeit vorliegt. Du als Mieter*in bist dafür beweispflichtig. Wenn du von der Schliessung betroffen bist, raten wir dir, mit deiner Vermieterin bzw. deinem Vermieter umgehend Kontakt aufzunehmen, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Im Downloadbereich findest du hierzu eine Briefvorlage.
Kann ich den Mietvertrag aufgrund der aktuellen Situation ausserordentlich kündigen?
Ein gerichtlicher Entscheid zu dieser Frage liegt noch nicht vor. REchtsxpert*innen vertreten folgende Meinung: "Sollte die Fortführung Ihres Geschäfts aufgrund der aktuellen Situation des Coronavirus unzumutbar erscheinen, dürfte dies vermutlich einen sogenannten wichtigen Grund nach Art. 266g OR darstellen. Dieser berechtigt zu einer ausserordentlichen Auflösung des Mietvertrags unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten auf einen beliebigen Kündigungszeitpunkt hin. Die Fortführung des Geschäfts dürfte insbesondere dann unzumutbar sein, wenn die Nutzung zum vereinbarten Zweck länger völlig verunmöglicht ist." Hier ein Beispiel: Du führst ein vollständig eingerichtetes Restaurant und bist verpflichtet, Öffnungszeiten einzuhalten. In diesem Fall musst du als Mieter*in im konkreten Einzelfall die sogenannte Unzumutbarkeit beweisen können.
Um rasch aus dem Mietvertrag auszusteigen, stehen dir als Mieter*in die üblichen Möglichkeiten offen:
- Du kannst einen zahlungsfähigen Nachmieter suchen oder
- das Geschäft auf eine andere Person übertragen.
Für beide Möglichkeiten gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts. Für dich als Geschäftsmieter*in dürfte jedoch eine Kündigungsmöglichkeit mit einer 6-monatigen Frist nicht interessant sein, insbesondere, wenn du hohe Investitionen getätigt hast. Hinzu kommt, dass wie erwähnt noch unklar ist, ob die Coronakrise einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR darstellt. Massgebend wird auch sein, wie lange die Krise bzw. die Schliessung deines Geschäfts andauert. Deshalb empfehlen wir dir vor einer Kündigung zu überlegen: Gibt es wirklich keine Möglichkeit zusammen mit deiner Vermieterin bzw. deinem Vermieter eine Lösung zu finden und eine Vereinbarung bezüglich der Mietzinszahlungen zu treffen?
Ich gebe Ende Monat meine Wohnung oder meine Geschäftsräume ab. Ich möchte jedoch wegen der Ansteckungsgefahr nicht an der Abgabe teilnehmen. Was kann ich tun?
Wenn du Bedenken hast, die Wohnung oder die Geschäftsräume persönlich abzugeben, raten wir dir, deine Bedenkend der Vermieterin bzw. dem Vermieter mitzuteilen. Frage sie oder ihn, ob du die Schlüssel eingeschrieben zurücksenden darfst. Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann danach das Mietobjekt allein abnehmen. Um späteren Diskussionen bezüglich Mieterschäden aus dem Weg zu gehen, raten wir dir, vorher den Zustand der Wohnung gut zu dokumentieren – eventuell mit Fotos.
Gilt eine allfällige Mietzinsreduktion auch für meine private Wohnung?
Das private Wohnen war von der Notverordnung, welche im Frühjahr 2020 galt, nicht betroffen. Auch für die zweite Welle gab es keine Regelungen zu diesem Thema. Die Miete ist weiterhin geschuldet und es bestehen keine ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten.
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