Disdetta di un appartamento da parte del locatore
Qualsiasi disdetta è legittima?
No, viene fatta una distinzione tra disdette nulle e impugnabili. Nel primo caso la disdetta non ha alcuna validità giuridica e non è dunque necessario contestarla; se invece non ci si oppone a una disdetta impugnabile questa risulterà giuridicamente valida. Alcuni esempi sono riportati nel nostro opuscolo.
Posso difendermi da un licenziamento?
Qualsiasi comunicazione di recesso può essere contestata entro 30 giorni dal ricevimento. L'autorità arbitrale del luogo in cui si trova l'immobile affittato è responsabile. Se la disdetta è valida, il contratto di locazione può essere prorogato in determinate circostanze.
Per ulteriori informazioni e risposte, nonché per un esempio di lettera di contestazione del recesso, si rimanda al nostro opuscolo.
In quali casi una disdetta è nulla?
Ecco alcune delle circostanze in cui una disdetta risulta nulla (elenco non esaustivo):
- qualora i termini di preavviso non vengano osservati (attenzione: la disdetta risulterà valida al termine successivo!);
- se in caso di disdetta straordinaria i requisiti non vengono soddisfatti;
- se la disdetta non viene comunicata per iscritto tramite il modulo ufficiale;
- qualora la disdetta non venga emessa da tutte le parti o recapitata a ciascuna di queste;
- se la disdetta non viene inviata separatamente anche al coniuge o al partner in unione domestica registrata;
- nel caso in cui la disdetta preveda una condizione dipendente dal locatore («… se per allora non avrò trovato un altro appartamento»).
In quali casi una disdetta è impugnabile?
Ecco alcune delle circostanze in cui una disdetta può essere contestata (elenco non esaustivo):
- se si procede a disdetta perché l’inquilino fa valere un diritto che gli spetta per contratto (ad es. notificando eventuali difetti);
- qualora il locatore intenda apportare una modifica unilaterale al contratto a carico dell’inquilino (ad es. un aumento della pigione);
- nel caso in cui il locatore intenda obbligare l’inquilino ad acquistare la cosa locata;
- se la disdetta viene trasmessa nel corso di una procedura di conciliazione o di un procedimento giudiziario relativo al rapporto di locazione;
- se la disdetta viene trasmessa a seguito di una procedura di conciliazione o di un procedimento giudiziario relativo al rapporto di locazione in cui il locatore
- ha in gran parte perso
- ha ritirato interamente o in ampia misura le proprie pretese o l’azione legale stessa
- è giunto a una conciliazione con l’inquilino o si è accordato con questi al di là del procedimento in corso
- in caso di cambiamenti nella situazione familiare del locatario, i quali però non comportano alcuno svantaggio notevole per il locatore (ad es. se la nonna si trasferisce nell’appartamento).
In via eccezionale, è tuttavia possibile procedere a disdetta nel corso di un procedimento giudiziario relativo al rapporto di locazione se
- il procedimento è stato avviato dal locatario in maniera abusiva;
- il locatore fa valere un bisogno personale urgente;
- l’inquilino è in ritardo con il pagamento della pigione;
- l’inquilino ha commesso una grave violazione contrattuale (ad es. causando seri danni all’immobile locato);
- il locatore intende vendere la cosa locata per motivi importanti;
- l’inquilino va in fallimento e non presenta alcuna garanzia.
Cos’altro posso fare ancora?
Nel caso in cui la disdetta venga ritenuta lecita è comunque possibile richiedere una protrazione del contratto d’affitto presso il tribunale o l’autorità di conciliazione. In altre parole, se la risoluzione del rapporto di locazione causasse all’inquilino una situazione di grande difficoltà il contratto può essere esteso, ma solo qualora gli interessi del locatore alla data di disdetta originaria non risultino più rilevanti.
Quali elementi vengono considerati per protrarre il contratto di locazione?
Al fine di valutare gli interessi di entrambe le parti, vengono esaminati in particolare i seguenti punti:
- le circostanze in cui è stato stipulato il contratto e il contenuto dello stesso (ad es. se in un primo momento il locatore aveva comunicato la possibilità di rimanere a lungo nell’appartamento ma ha disdetto il contratto dopo un anno);
- la durata del rapporto di locazione (chi ha vissuto più a lungo in un certo luogo vi si è radicato più stabilmente e una disdetta ha dunque un impatto maggiore);
- le condizioni personali, familiari e finanziarie dell’inquilino (per una famiglia con bambini sarà più difficile trovare un nuovo appartamento nello stesso quartiere);
- eventuali bisogni personali del locatore;
- le condizioni del mercato locale per l’affitto di immobili dalle caratteristiche simili.
Per quanto a lungo può essere esteso il contratto di affitto?
Il rapporto di locazione può essere prorogato due volte, tuttavia il locatario è tenuto a dimostrare di aver fatto il possibile per evitare l’attuale situazione di criticità (ad es. dando prova della ricerca di una nuova sistemazione).
In generale, nel caso in cui si tratti di locali abitativi il rapporto può essere esteso per un massimo di quattro anni, che diventano sei per i locali commerciali.
Al periodo in cui è stato esteso il contratto di locazione si applicano le normali condizioni di disdetta?
Salvo diversamente convenuto con l’accordo di protrazione, nel caso in cui l’estensione sia pari a un anno la disdetta va notificata con un preavviso di un mese a fine mese. A proroghe superiori a un anno si applica un preavviso di tre mesi ai termini previsti dalla legge, che variano da cantone a cantone.
È possibile prorogare anche un rapporto di subaffitto?
In questo caso il sublocatario non ha stipulato alcun contratto diretto con il proprietario, per cui il rapporto di locazione può essere esteso soltanto per la durata del contratto di affitto principale.
All’interno del contratto di locazione è possibile convenire che queste regole o parte di esse non vengano applicate?
No, si tratta infatti di norme di legge obbligatorie e risultano valide anche nel caso in cui vengano modificate o escluse dal contratto che hai sottoscritto.
In che modo devo procedere quando mi viene notificata la disdetta?
Una volta ricevuta la disdetta hai 30 giorni di tempo per contestarla o per richiedere una proroga del rapporto di locazione presso l’autorità di conciliazione competente. Nel caso di un contratto a termine, la domanda di protrazione va presentata 60 giorni prima della fine dello stesso.
A partire da quando decorre il termine di 30 giorni?
Il termine inizia a decorrere il giorno successivo al recapito della notifica.
Se il fattorino postale non ha avuto modo di consegnare la raccomandata né al locatario, né a una persona terza specificatamente autorizzata e lascia un invito di ritiro nella cassetta delle lettere o nella casella postale, la disdetta si considera recapitata dal momento in cui l’inquilino può prenderne atto come da invito di ritiro presso l’ufficio postale. In linea di massima si tratta del giorno successivo al recapito dell’invito di ritiro. In circostanze particolari, ad es. malattia o assenza imprevista del locatario, la disdetta si considera recapitata il giorno in cui la raccomandata è stata effettivamente ricevuta o, al più tardi, l’ultimo giorno del periodo di una settimana previsto per il ritiro della comunicazione.