Spese accessorie
Nei rapporti di locazione, le spese accessorie sono spesso oggetto di controversie. Chi deve farsene carico? A quanto ammontano esattamente? Il conteggio è corretto? E perché sono tenuto a versare un’ulteriore quota in un secondo momento? Qui di seguito ti forniamo le risposte alle principali domande relative alle spese accessorie; inoltre nel promemoria in fondo alla pagina troverai informazioni più dettagliate.
Quali sono le spese accessorie?
Con il termine si intendono quei costi che derivano da un uso diretto della cosa locata. Le spese relative alla manutenzione, in linea di massima, non rientrano in questa categoria. Le spese accessorie corrispondono poi sempre ai soli costi effettivi, senza che con il relativo pagamento possa essere conseguito alcun guadagno. I costi per i consumi quali il telefono, la TV o la connessione Internet non sono considerati invece come spese accessorie e devono essere saldati direttamente dal locatario.
A chi spetta il pagamento delle spese accessorie?
L’inquilino è tenuto a pagare le spese accessorie solo se espressamente previsto dal contratto. Se nelle condizioni contrattuali non è riportato nulla a riguardo, tali costi si intendono compresi all’interno del canone di locazione. Non è pertanto sufficiente indicare nel contratto che tutte le spese accessorie sono a carico del locatario; queste devono infatti essere indicate nel dettaglio. Fa eccezione la voce «Spese di riscaldamento e d’acqua calda», che risulta adeguata in quanto i singoli costi di questa categoria sono riportati nello specifico all’interno di un’apposita legge (artt. 5 e 6 OLAL).
Esistono diversi tipi di spese accessorie?
Queste si dividono in spese di gestione e in spese di riscaldamento e d’acqua calda (maggiori dettagli nel promemoria).
Quali spese possono essere inserite tra quelle accessorie?
Nell’elenco qui di seguito trovi maggiori informazioni sulle spese accessorie che possono essere ritenute tali. La lista non è da ritenersi esaustiva e, come sempre, è importante fare attenzione ai dettagli, da cui possono avere origine controversie.
Spese accessorie computabili:
- Spese di riscaldamento e d’acqua calda:
- combustibili consumati
- elettricità per il funzionamento di bruciatori e pompe
- assistenza periodica dei bruciatori
- revisione della cisterna e relative riserve
- pulizia del camino
- pulizia dell’impianto di riscaldamento
- rimozione dei detriti e delle scorie
- revisione periodica dell’impianto di riscaldamento e relativa decalcificazione
- rilevamento dei consumi
- manutenzione
- premi di assicurazione relativi esclusivamente all’impianto di riscaldamento
- Spese di gestione comuni:
- spese d’acqua calda, che includono l’acqua e altre sostanze chimiche
- spese per il custode, per la pulizia delle scale e la cura del giardino: solo salario (incl. contributi sociali) e materiali di consumo
- elettricità: illuminazione generale e consumo di corrente
- ascensore: elettricità e manutenzione periodica
- tassa per l’utilizzo di antenne e reti via cavo
- tasse per le acque di scarico e i rifiuti
- l’IVA deve essere addebitata al locatario e ribassi e sconti vano detratti dalle sue spese
- inoltre circa il 3% dei costi di riscaldamento e d’acqua calda può essere computato tra le spese di gestione
Spese accessorie non computabili:
- riparazioni e investimenti
- attrezzi e macchine
- imposte
- assicurazione dello stabile
- costi di allacciamento per reti via cavo o canalizzazione
- tassa per lo scarico dell’acqua piovana
- spese di urbanizzazione
- interessi ipotecari e da diritto di superficie
Come vengono saldate le spese accessorie?
Queste spese possono già essere incluse nella pigione, essere saldate con un forfait, versate direttamente a terzi (ad es. per la cura del giardino) o pagate tramite acconto, con un conteggio annuale per verificare la necessità di eventuali restituzioni o pagamenti successivi.
Attenzione: prima di dare inizio al rapporto di locazione, accertati che gli acconti indicati coprano realmente le spese accessorie o se è necessario versare un ulteriore importo a cadenza regolare. Nessuna legge dispone infatti che gli acconti debbano coprire effettivamente le spese accessorie.
Il locatore può modificare la modalità di pagamento senza alcun motivo?
No; in tal caso si tratterebbe infatti di una modifica delle condizioni contrattuali, che può essere apportata solo nel rispetto di termini precisi e dietro indicazione delle ragioni. Maggiori dettagli a riguardo sono disponibili nel promemoria.
Come e quando mi viene recapitato il conteggio delle spese accessorie?
Normalmente il conteggio delle spese accessorie viene effettuato entro sei mesi dal termine del periodo di conteggio concordato, che di solito va da luglio a giugno. Il computo va comunque svolto al più tardi entro cinque anni dalla conclusione del relativo periodo di conteggio. Una volta superato tale termine, il diritto del locatore al pagamento delle spese accessorie cade in prescrizione e questi è tenuto a restituire gli importi d’acconto già versati.
Nel promemoria ti presentiamo un modello di conteggio delle spese accessorie e ti illustriamo come queste vanno ripartite tra i vari inquilini.
Cosa posso fare se non sono d'accordo con il conteggio delle spese accessorie?
Se non ti viene recapitato alcun conteggio o non puoi prendere visione dei giustificativi puoi rivolgerti all’autorità di conciliazione. Finché non ti sarà presentato il conteggio puoi inoltre rifiutarti di pagare ulteriori spese accessorie.
Che cosa succede se non pago le spese accessorie?
Mettiamo che tu abbiamo ricevuto il conteggio e non l’abbia impugnato. Se a questo punto non saldi l’importo e continui a non farlo nonostante le richieste e la comminatoria di disdetta, il locatore potrebbe disdire il tuo contratto di locazione.
Nel promemoria trovi ulteriori dettagli e maggiori informazioni su altre questioni in materia.