Die Mängelbehebung ist das zentrale Element eines jeden Bauprojektes.
Doch wann liegt überhaupt ein Werkmangel vor? Welche Mängelrechte stehen mir als Bauherrin oder Bauherr zu und wie geht man bei Mängeln in der Praxis richtig vor?
Ein Werkmangel besteht in einer Abweichung des Werkes (Ist-Zustand) vom Zustand, der das Werk gemäss vertraglich vereinbarter oder vorausgesetzter Eigenschaft (Soll-Zustand) haben sollte. Häufig weist ein Werk eine Eigenschaft auf, die es gemäss Vertrag nicht haben sollte (z. B. der Einbau von Baumaterialien, die man als Bauherr ausdrücklich nicht eingebaut haben wollte).
Liegt ein Mangel vor und ist dessen Verbesserung möglich, so hat die Bauherrin oder der Bauherr Anspruch auf Beseitigung des Mangels unter Kostenfolge zu Lasten des Unternehmers.
Der Vertragsinhalt richtet sich grundsätzlich nach dem Obligationenrecht (OR). Die Parteien können jedoch vereinbaren, dass die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) als Spezialregelungen anwendbar sind, insbesondere die SIA Norm 118 über die allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten. Soll die SIA-Norm 118 gelten, so muss sie im Werkvertrag ausdrücklich für anwendbar erklärt werden, andernfalls das Obligationenrecht massgebend ist.
Die Bauherrin oder der Bauherr muss die Mängel fristgerecht rügen, andernfalls auch ein mangelhaftes Werk als genehmigt gilt. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, eine Mängelrüge auf schriftlichem Wege abzufassen.
Gemäss Obligationenrecht muss der Mangel sofort nach dessen Entdeckung gerügt werden. Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre. Nach der SIA-Norm 118 ist der Mangel binnen zwei Jahren seit dem Tag der Abnahme zu rügen. Die Verjährungsfrist beträgt ebenfalls fünf Jahre.
Ist eine Immobilie erstellt, werden die Arbeiten von der Bauherrin oder vom Bauherrn abgenommen. Die Abnahme hat im Rahmen des Werkvertrages eine grosse Bedeutung und spielt insbesondere bei Streitfällen eine wichtige Rolle.
Wie im Detail die Abnahme durchzuführen sei, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen, unser Abnahmeprotokoll hilft hier weiter.
Sollte sich die Unternehmerin oder der Unternehmer weigern, das Abnahmeprotokoll zu unterzeichnen, empfehlen wir dir, eine Mängelrüge per eingeschriebenem Brief zu versenden.
Für diesen Fall findest du hier eine Briefvorlage sowie weitergehende Infos.