Droits de garantie pour défauts lors de l’achat d’un logement en propriété

Droits de garantie liés aux défauts lors de l’acquisition d’un logement

Par «immeubles» au sens de la loi, on entend non seulement les biens-fonds, mais aussi les parts de copropriété d’un immeuble ou d’une propriété par étages, de même que les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier, comme le droit de superficie (art. 655 et 779 ss CC).
Lorsque, sur l’immeuble acheté, se trouve une construction ou un bâtiment neuf, récent ou rénové, les dispositions qui s’appliquent sont non seulement celles relatives à la vente d’immeubles des articles 216 et suivants CO, mais également, selon la volonté contractuelle concordante des parties, celles relatives au contrat d’entreprise des articles 363 et suivants CO (celles-ci règlent les modalités de réalisation d’une maison). Lorsqu’il est fait appel aux services d’un architecte, les dispositions relatives au mandat (art. 394 et suivants CO) sont aussi applicables (pour la réalisation de plans, p. ex.).
Les parties conviennent souvent de l’applicabilité de la norme SIA 118. Il s’agit là d’un ensemble de normes élaboré par la Société suisse des ingénieurs et des architectes prévoyant des conditions générales pour l’exécution des travaux de construction. Pour des détails à ce sujet, voir plus bas.
Nous t’expliquons ci-dessous qui répond des défauts dans différentes situations et t’indiquons comment utiliser nos modèles de documents. Pour commencer, nous te présentons la situation juridique selon la loi, c’est-à-dire sans l’application de normes SIA.

Qu’est-ce qu’un défaut?

On parle de défaut lorsque l’état de la chose remise diffère de ce qui avait été convenu ou attendu. Sont considérées comme «convenues» les qualités dont l’existence a été expressément promise par le vendeur à l’acheteur (p.ex. le volume de construction ou le nombre de chambres). Sont considérées comme «attendues» les qualités auxquelles l’acheteur peut s’attendre même en l’absence d’accord particulier, à savoir les qualités indispensables à l’utilisation présupposée de l’objet en tant que logement (p. ex. l’absence de fuite dans la toiture).
Il n’y a pas de droit de garantie pour défauts

• lorsque l’acheteuse ou l’acheteur était au courant du défaut ou 
• lorsque la responsabilité de la vendeuse ou du vendeur en cas de défaut a été exclue valablement dans le cadre du contrat de vente.

La vendeuse ou le vendeur de l’immeuble doit informer l’acheteuse ou l’acheteur des faits qui sont manifestement déterminants dans la décision d’achat, comme l’état de l’immeuble ou les éventuels dommages ou défauts antérieurs.

Que dois-je faire pour ne pas avoir à assumer les coûts d’un défaut?

L’acheteuse ou l’acheteur doit contrôler immédiatement l’état de l’immeuble acquis et signaler tout de suite tout défaut repéré à la vendeuse ou vendeur. Cet avis doit exprimer clairement que l’on souhaite rendre la vendeuse ou le vendeur responsable du défaut. C’est pourquoi, au regard du droit, on parle non seulement d’avis mais aussi de réclamation. Pour prouver que la réclamation a été formulée en temps voulu, il est conseillé de l’envoyer par courrier recommandé. Attention: cette réclamation ne met pas fin au délai de prescription.

Est-ce que je peux le faire à tout moment?

Tu ne peux effectuer une réclamation pour défauts et en rendre la vendeuse ou le vendeur responsable que durant une certaine période. Pour les immeubles, celle-ci est de cinq ans à compter de l’achat, c’est-à-dire de l’inscription au registre foncier. Exception: lorsque la vendeuse ou le vendeur a intentionnellement caché des défauts à l’acheteuse ou l’acheteur, le délai pour effectuer une réclamation est de dix ans. D’autres exceptions sont décrites dans notre aide-mémoire. 
Si des délais plus longs sont convenus contractuellement, ce sont ces derniers qui s’appliquent.
Pour respecter le délai, il ne suffit pas d’effectuer une réclamation par courrier recommandé. Pour l’interruption du délai, il faut

• une reconnaissance de dette par la partie adverse,
• un paiement d’intérêts ou un paiement partiel de la partie adverse,
• une poursuite ou une action devant un tribunal,
• ou une intervention dans une faillite.

Quels sont mes droits en cas de défaut?

Tu peux

• faire baisser le prix d’achat (réduction), 
• en présence de défauts graves, résilier le contrat d’achat,
• ou, si cette option a été prévue dans le contrat, faire effectuer une réfection.

Tu peux en outre exiger de la part de la vendeuse ou du vendeur une indemnisation pour dommages consécutifs au défaut, p. ex. lorsque tu dois emménager temporairement dans un logement de remplacement. Mais cela ne vaut que s’il y a eu faute de la vendeuse ou du vendeur.

À quoi dois-je prendre garde lorsque j’achète une maison existante (construction ancienne)?

Les vendeuses et les vendeurs de maisons existantes souhaitant généralement se libérer de toute responsabilité en cas d’éventuel défaut, il y a souvent exclusion de la responsabilité des défauts. Cette exclusion peut être formulée comme suit:
«Les parties ont connaissance des art. 192 et suivants du Code des obligations suisse. Toute responsabilité du vendeur en cas de défauts juridiques ou matériels de l’objet acheté est expressément exclue. Néanmoins, conformément aux dispositions du Code des obligations, le vendeur est responsable des défauts dont il avait connaissance et qu’il a intentionnellement dissimulés à l’acheteur.»
De telles clauses sont valables. En tant qu’acheteuse ou acheteur, il est donc d’autant plus important de bien contrôler la maison avant l’achat, de préférence avec l’aide d’un professionnel.

À quoi dois-je prendre garde lorsque j’achète une construction neuve?

Lors de l’achat d’une construction neuve ou d’une maison à construire, les droits de garantie pour défauts sont souvent modifiés contractuellement. Comme nous l’avons mentionné précédemment, les normes SIA sont fréquemment intégrées au contrat.

Que régissent-elles?

Les normes SIA forment un ensemble de règles très complet similaire à une loi. Nous te présentons ici quelques points importants à connaître lorsque les normes SIA s’appliquent:

• Pendant les deux premières années après le transfert de propriété, un défaut peut faire l’objet d’une réclamation à tout moment, c’est-à-dire pas seulement tout de suite après sa découverte. Par conséquent, au cours de cette période, il est possible de regrouper les défauts, puis de les dénoncer tous en même temps. 
• Le droit de réfection mentionné ci-dessus est inclus (alors qu’il n’est pas prévu par la loi).
• En contrepartie, on ne peut exiger d’abord que la réfection; la réduction ou les dommages-intérêts ne peuvent être demandés qu’ultérieurement.

Tu trouveras dans notre aide-mémoire de plus amples détails sur les aspects à prendre en compte lorsque les normes SIA doivent être intégrées au contrat.

Il arrive que la vendeuse ou le vendeur d’une nouvelle construction (qui a donc fait construire le bâtiment) cède ses droits envers les entrepreneurs et mandataires du projet à l’acheteuse ou à l’acheteur. En d’autres termes, pour chaque défaut, l’acheteuse ou l’acheteur devra contacter de son propre chef les responsables du défaut. Une telle clause est problématique. Les raisons en sont les suivantes:

• Les délais pour signaler les défauts courent séparément en fonction des dates auxquelles les travaux se sont achevés. Autrement dit, lorsqu’un artisan a terminé une tâche au cours d’une étape antérieure de la construction, le délai court à partir de ce moment. 
• Les documents importants se trouvent souvent entre les mains de la vendeuse ou du vendeur, de sorte qu’il est très difficile pour l’acheteuse ou l’acheteur d’engager des démarches contre un artisan fautif sans l’aide de la vendeuse ou du vendeur.
• Pour certains défauts, il est impossible d’identifier la personne responsable. Dans un tel cas, il est plus simple que la vendeuse ou le vendeur ait à répondre du défaut.
• Il y a de nombreux interlocuteurs pour un grand nombre de défauts au lieu d’un seul interlocuteur pour tout (vendeuse ou vendeur)

Récapitulatif

• Les clauses qui limitent ou suppriment la responsabilité des défauts sont valables. Fais-toi une idée précise de l’état du bien immobilier que tu souhaites acheter et fais-toi conseiller par des professionnels.
• Si la responsabilité des défauts n’a pas été limitée, établis un procès-verbal des défauts.
• Les défauts doivent être signalés immédiatement (exception: voir les normes SIA). N’oublie pas que tu dois aussi respecter le délai de cinq ans. Nous t’avons expliqué plus haut comment interrompre ce délai si besoin.

Le document ci-dessous fournit des informations complémentaires sur les droits de garantie pour défauts. Nous y avons ajouté des modèles de procès-verbal de réception et d’avis de défauts.