Mängelrechte beim Erwerb von Wohneigentum
Grundstücke im Sinne des Gesetzes umfassen nicht nur Liegenschaften, sondern u. a. auch Miteigentumsanteile an Grundstücken oder Stockwerkeigentum, z. B. Eigentumswohnungen oder ins Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte wie z.B. ein Baurecht (Art. 655 und 779 ff. ZGB).
Steht auf dem gekauften Grundstück ein neues, neueres oder renoviertes Gebäude oder Bauwerk, kommen nicht nur die Normen des Grundstückkaufs nach Art. 216 ff. OR zur Anwendung, sondern – je nach Willen der Parteien - auch die Normen des Werkvertrags nach Art. 363 ff. OR (diese regeln die Erstellung eines Hauses). Beim Beizug von Architekten kommen für Teilarbeiten nebst den Bestimmungen des Werkvertrages auch jene des Auftrags nach Art. 394 ff. OR zur Anwendung (für die Erstellung von Plänen z.B.).
Oft wird die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 vereinbart. Dies ist ein vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein zusammengestelltes Normenwerk, das allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten beinhaltet. Genaueres dazu weiter unten.
Im Folgenden klären wir auf, wer unter welchen Umständen für Mängel haftet und zeigen dir auf, wie du mit unseren Mustervorlagen vorgehen kannst. Als erstes erklären wir dir die Rechtslage nach Gesetz, sprich ohne Vereinbarung von SIA Normen.
Was ist ein Mangel?
Ein Mangel liegt vor, wenn die Sache bei Übergabe nicht der vereinbarten oder der vorausgesetzten Beschaffenheit entspricht. Als „vereinbart“ gelten dabei Eigenschaften, deren Vorhandensein die/der Verkäufer/-in der/dem Käufer/-in ausdrücklich zugesichert hat (z. B. das Bauvolumen oder Anzahl der Zimmer). Als „vorausgesetzt“ gelten jene Eigenschaften, die auch ohne besondere Absprache erwartet werden dürfen – Eigenschaften, die für den vorausgesetzten Gebrauch als Wohnung erforderlich sind (bwpw. dass das Dach nicht rinnt).
Mängelrechte bestehen nicht,
- wenn die Käuferin oder der Käufer den Mangel kannte oder
- wenn die Haftung der Verkäuferin oder des Verkäufers für Mängel im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen wurde.
Die Verkäuferin oder der Verkäufer des Grundstücks hat die Pflicht, der Käuferin oder dem Käufer Mitteilung über Tatsachen zu machen, die für deren oder dessen Kaufentschluss offensichtlich von Bedeutung sind, wie z. B. den Zustand des Grundstücks zu beschreiben und frühere Schäden oder Mängel mitzuteilen.
Was muss ich tun, damit ich nicht auf den Kosten eines Mangels sitzen bleibe?
Die Käuferin oder der Käufer muss das gekaufte Grundstück sofort nach Übernahme prüfen und Mängel, die sie oder er entdeckt, sofort der Verkäuferin oder dem Verkäufer melden. Mit dieser Meldung muss klar sein, dass man die Verkäuferin oder den Verkäufer für den Mangel haftbar machen möchte. Daher spricht man rechtlich gesehen nicht nur von einer Meldung, sondern von einer Rüge. Um zu beweisen, dass die Rüge zeitlich korrekt erfolgt ist, empfiehlt sich eine Rüge per Einschreiben. Achtung: diese Rüge stoppt die Verjährungsfrist noch nicht.
Kann ich das jederzeit tun?
Mängel rügen und die Verkäuferin oder den Verkäufer dafür haftbar machen, kannst du nur während einer bestimmten Frist. Diese beträgt bei Grundstücken fünf Jahre ab Erwerb, d. h. ab Eintrag als Eigentümer ins Grundbuch. Ausnahme: Wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer der Käuferin oder dem Käufer absichtlich Mängel verschwiegen hat, kann dieser Mangel innerhalb von zehn Jahren geltend gemacht werden. Weitere Ausnahmen findest du in unserem Merkblatt.
Werden längere Fristen vertraglich vereinbart, gelten diese Fristen.
Um die Frist einzuhalten, reicht es nicht, den Mangel per Einschreiben zu rügen. Vielmehr braucht es zur sogenannten Unterbrechung der Frist entweder
- eine Anerkennung der Forderung durch die Gegenpartei,
- eine Zins- oder Teilzahlung der Gegenpartei,
- eine Betreibung oder Klage,
- oder eine Eingabe im Konkurs.
Welche Rechte habe ich bei einem Mangel?
Du kannst entweder
- den Kaufpreis herabsetzen (mindern),
- bei schweren Mängeln den Kaufvertrag rückgängig machen,
- oder, wenn vertraglich vereinbart, eine Nachbesserung durchsetzen lassen.
Zusätzlich kannst du Mangelfolgeschäden von der Verkäuferin oder dem Verkäufer verlangen, wenn du z. B. temporär in eine Ersatzwohnung ziehen musst. Dies gilt aber nur, wenn die Verkäuferin oder den Verkäufer ein Verschulden trifft.
Was muss ich beachten, wenn ich ein bestehendes Haus (Altbau) kaufe?
Da Verkäuferinnen und Verkäufer bestehender Häusern meist nicht für allfällige Mängel haften möchten, kommt es oft zum Ausschluss der Mängelhaftung. Das kann z. B. so klingen:
„Den Parteien ist Art. 192ff. des Schweizerischen Obligationenrechts bekannt. Jede Gewährleistung für Sach- als auch für Rechtsmängel am Kaufobjekt wird seitens des Verkäufers ausdrücklich wegbedungen. Nach den Vorschriften des Obligationenrechts haftet der Verkäufer für ihm bekannte, dem Käufer jedoch arglistig verschwiegene Mängel trotzdem.“
Solche Klauseln sind zulässig. Als Käuferin oder Käufer ist es daher umso wichtiger, das Haus vor dem Kauf genau zu prüfen, am besten unter Beizug einer Fachperson.
Was muss ich beachten, wenn ich einen Neubau kaufe?
Sehr oft kommt es beim Kauf eines Neubaus oder noch zu erstellenden Hauses ebenfalls zu vertraglich veränderten Mängelrechten. Oft werden, wie eingangs erwähnt, die SIA Normen als Vertragsteil eingeschlossen.
Was ist dort geregelt?
Die SIA Normen sind ein sehr umfangreiches Regelwerk, wie ein eigenes Gesetz. Wir haben dir hier ein paar wichtige Punkte aufgelistet, die gelten, wenn die SIA Normen anwendbar sind:
- in den ersten zwei Jahren nach Eigentumsübergang kann jederzeit ein Mangel geltend gemacht werden, also nicht wie sonst nur, wenn er sofort nach Entdeckung gemeldet wird. Es können somit innerhalb der ersten zwei Jahren mehrere Mängel gesammelt und dann gemeinsam eingereicht werden.
- Das oben erwähnte Nachbesserungsrecht ist enthalten (ist sonst im Gesetz nicht vorgesehen).
- Dafür kann man zuerst auch nur die Nachbesserung fordern, nicht sofort Minderung oder gar Schadenersatz.
Genauere Details, und auf was du genau achten musst, wenn die SIA Normen Vertragsbestandteil werden sollen, entnimmst du unserem Merkblatt.
Es kommt vor, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer eines Neubaus die Ansprüche, die sie oder er gegen die Bauunternehmer/-innen und Planer/-innen hätte (da sie/er es bauen liess), an die Käuferin oder den Käufer abtritt. Das heisst, dass bei jedem Mangel die Käuferin oder der Käufer selbst auf die Verursacherin oder den Verursacher des Mangels zugehen muss. Eine solche Klausel ist aber problematisch. Gründe dafür sind:
- Die Fristen zur Mängelrüge laufen jeweils separat je nach dem wann die Arbeiten beendet wurden. D. h. wenn ein/e Handwerker/-in in einer früheren Etappe des Baus eine Arbeit beendet hat, läuft die Frist bereits ab dann.
- Wichtige Dokumente sind oft bei der/dem Verkäufer/-in und nicht bei der/dem Käufer/-in, so dass ein Vorgehen ohne die/den Verkäufer/-in gegen eine/n fehlbare/n Handwerker/-in sehr schwierig ist.
- Gewisse Mängel kann man nicht einer Verursacherin oder einem Verursacher zuweisen. In einem solchen Fall ist es einfacher, wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer für den Mangel haften muss.
- Viele Ansprechspersonen für viele Mängel anstelle einer Ansrechsperson für alles (Verkäufer/-in)
Zusammenfassung
- Klauseln, die die Mängelhaftung einschränken oder aufheben, sind zulässig. Mach dir ein genaues Bild über das zu kaufende Grundstück und lass dir von Profis helfen.
- Falls die Mängelhaftung nicht eingeschränkt wurde, erstelle ein Mängelprotokoll.
- Mängel sind sofort zu melden (Ausnahme: siehe SIA Normen). Beachte, dass du sie einerseits sofort melden musst und zusätzlich noch die 5-Jahresfrist beachten musst. Wie du diese notfalls unterbrichst, haben wir dir oben erklärt.
Das folgende Dokument beinhaltet weitere Informationen zu Mängelrechten. Wir haben dir ebenfalls im selben Dokument Muster für ein Abnahmeprotokoll und eine Mängelanzeige hinzugefügt.