Beim Grundbuchamt das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen?
Wenn du als Handwerker/-in an einem Haus gearbeitet hast, verbaust du Arbeit und Material und führst zu einem Mehrwert des Hauses. Wenn du aber nicht bezahlt wirst, kannst du deine Leistung nicht zurücknehmen. Dafür gibt es eine Möglichkeit, sich für die Begleichung der Arbeits- und Materialkosten abzusichern: Das Bauhandwerkerpfandrecht. So kann bei Nichtbezahlen der ausstehenden Rechnungen eine Eintragung im Grundbuch erwirkt werden, welche deine Forderungen sichert. Spezielle Regeln gelten, wenn es sich um ein staatliches Grundstück handelt. Wir erklären dir hier die rechtliche Lage bei privaten Grundstücken.
Wer kann ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen?
Ausschlaggebend ist die Leistung (Bauarbeiten) und nicht die Bezeichnung oder die berufliche Qualifikation. Die/der Handwerker/-in muss zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben (die Lieferung von Material allein reicht nur, wenn es sich um speziell für diesen Bau hergestelltes Material handelt).
Welche Arbeiten kommen in Frage?
Es kommen insbesondere Arbeiten an Bauten (Häusern), anderen Werken (Strassen, Wege), Abbrucharbeiten, Gerüstbau, Baugrubensicherung oder dergleichen in Frage.
Kann ich nur Forderungen an die Grundeigentümerin oder den Grundeigentümer eintragen lassen?
Nein. Schuldner/-innen können auch Handwerker/-innen, Unternehmer/-innenn, Mieter/-innen, Pächter/-innen oder andere am Grundstück berechtigte Personen sein. Ist eine/ein Mieter/-in, eine/ein Pächter/-in oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner der werkvertraglichen Forderung, so besteht der Anspruch nur, wenn die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer ihre bzw. seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat.
Welche Frist muss ich einhalten?
Die Eintragung muss spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeiten erfolgen. Wichtig: Die Eintragung muss bis dann im Grundbuch erfolgt sein, nicht nur eingereicht! Es reicht aber eine vorläufige Eintragung, dazu unten mehr.
Wann gilt die Arbeit als vollendet?
Dieser Zeitpunkt ist oft umstritten. Verbesserungsarbeiten oder nur nebensächliche, kleine Arbeiten gehören nicht mehr dazu (z. B. das nachträgliche Einsetzen eines ausziehbaren Faches für Pfannen und Flaschen in einer Einbauküche). Eine geringfügige Arbeit hingegen, die unerlässlich für das Funktionieren eines Werkes ist, gehört aber zur Vollendung. Es kommt immer auf die qualitative Charakterisierung (was wurde gemacht?) und weniger die quantitative Charakterisierung (wieviel wurde gemacht?) an.
Was gilt bei mehreren Werkverträgen?
Grundsätzlich läuft für jeden Werkvertrag eine separate Frist. Wird aber im Rahmen eines Werkvertrages ein weiterer Vertrag über zusätzliche Arbeiten vereinbart (sogenannte Bestelländerungen), und bilden die Arbeiten eine Einheit, läuft die Frist für alle Arbeiten gemeinsam.
Was ist, wenn die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer mir bereits eine Bankbürgschaft für die Forderung geleistet hat?
In diesem Fall kann die Eintragung nicht mehr erfolgen. Eine Voraussetzung der Forderung ist, dass die Grundeigentünmerin oder der Grundeigentümer nicht anderweitig eine gleichwertige Sicherheit geleistet hat.
Was ist, wenn die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer die Forderung abstreitet?
Die Forderung für die Eintragung muss entweder von der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer anerkannt oder vom Gericht festgestellt werden. Meist muss das Gericht das Bestehen der Forderung feststellen und dies kann eine gewisse Zeit dauern.
Wie kann ich trotzdem eine Eintragung innerhalb nützlicher Frist erreichen?
Indem du eine vorläufige Eintragung beim Gericht am Ort des Grundstücks beantragst. In diesem «vorläufigen» Verfahren musst du die Forderung nur glaubhaft machen, also noch nicht definitiv beweisen. Nach der provisorischen Eintragung muss dann die Forderung in einem «normalen» Prozess definitiv vom Gericht festgestellt werden, um die Eintragung definitiv werden zu lassen.
Erhalte ich in diesem Prozess meinen Werklohn?
Nein. Mit der Eintragung hast du aber deine Forderung als Grundpfandrecht eingetragen. Wenn die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer die Forderung nicht bezahlt, kannst du eine Betreibung auf Pfandverwertung einreichen. D.h.: Das Grundstück wird veräussert und alle Pfandgläubiger/-innen erhalten, wenn der Erlös genügt, ihre Anteile.
Im angehängten Dokument findest du weitere Informationen und eine Mustervorlage für das Gesuch um vorläufige Eintragung.